Interjú egy ingatlanspecialistával – Ez várható 2018-ban a lakáspiacon!

2017.11.09. 18:00

Az ingatlanpiac változásairól, azok hatásairól és jelenlegi tendenciákról Róder Miklóssal, az országosan jelen lévő SMART Ingatlan hálózat Értékesítési vezetőjével beszélgettünk.

Az új vagy a használt lakások esetében várható fellendülés?

Az új és használt lakóingatlanok piaca, keresleti értelemben karakteresen már nem különül el egymástól. Hasonló állapotok a 2000-es évek elején voltak megfigyelhetőek. Akkor úgy, mint most rengeteg újépítésű társasház épült, ami nemhogy ártott volna, de még serkentette is a használt ingatlanok piacát. Az újépítésű ingatlanok finanszírozását ugyanis a vevőkör túlnyomó részben az eladott használt ingatlanok árából oldja meg. A használt lakóingatlanok kereslete mögött pedig államilag is támogatott banki hitelezés állt. Ezek a folyamatok figyelhetők meg napjainkban is. A CSOK és az államilag támogatott hitelek újépítésű piacra gyakorolt hatását fokozza az építőiparban 5%-ra csökkentett ÁFA is. További ösztönző tényező lett, hogy a 300 nm alatti ingatlanok építése is leegyszerűsödött, mivel csupán bejelentési kötelezettség szükséges a kivitelezés megkezdéséhez.

Ösztönző tényező lett, hogy a 300 nm alatti ingatlanok építése is leegyszerűsödött, mivel csupán bejelentési kötelezettség szükséges a kivitelezés megkezdéséhezForrás: Shutterstock

A használt lakóingatlanok áremelkedése már 3 éve tart, hol nagyobb, hol kisebb intenzitással. Sokan jósolják a folyamat végét, de a piaci mutatók és tendenciák ennek az ellenkezőjét igazolják. A közép- és nyugat-európai régióban hazánk ingatlan árai még mindig alacsonynak számítanak. A nagyvárosi és a budapesti lakáspiac következő években az egyik legjobb befektetésnek ígérkezik. Ezt igazolja, a befektetési célból vásárlók megnövekedett aránya is. Azt sem szabad elfelejteni, hogy a hátunk mögött hagyott 8 évben sokáig 100 ezer tranzakció sem volt évente, ami azt jelentené, hogy 30-40 évente költözik egy család. Ez a nem életszerű helyzet rengeteg visszatartást jelentett, ami 2015-től kezdett felengedni. A költözés, illetve a vásárlások számát a roppant kedvező jelzáloghitel kamatok is serkentetik.

Összefoglalva a kérdésre talán az a legegyszerűbb válasz, hogy mind a két piacon fellendülés várható.

Amennyiben befektetési céllal gondolkodunk ingatlanvásárlásban, mire helyezzük a fókuszt?

Ez egy összetett kérdés, mert a befektetési cél adja meg leginkább a választ. Befektetési cél lehet a bérbeadás, egyéb hasznosítás. Rövid távú kiadásban a lokációnak van nagy szerepe. Minél forgalmasabb, a városközponthoz közeli lakásra van szükség. Hosszú távú kiadásnál a csendes, de jó közlekedésű környék számít. Irodai, egyéb hasznosításánál, vagy szolgáltatást nyújtó vállalkozásoknak a parkolási lehetőséget is figyelembe kell venni.

Befektetési cél lehet a bérbeadás, egyéb hasznosításForrás: Shutterstock

Másik befektetői szokás, amikor a befektető beköltözik, vagy saját maga számára hasznosítja az ingatlant, majd évek múlva tovább adja. Ilyenkor a beszerzési ár a meghatározó szempont. Minél alacsonyabb költséget jelentsen a vétel.
A jó hír, hogy aki mostanában vásárol, szinte biztosan jó befektetést csinál néhány év távlatában. Persze mindig jöhet olyan nem várt esemény, ami „keresztbe tesz" az üzletnek, de egyelőre ilyen eseményre nem látunk prognózist.

Építkezést csak annak javaslok napjainkban, aki ért hozzá, kellően megbízható kivitelezői kapcsolattal rendelkezik, és rengeteg türelme van. A munkaerőhiány és a hatalmas építkezési dömping erősen megemelkedett építkezési költségeket és nehéz tervezhetőséget, azaz megvalósíthatóságot jelent.

Milyen különbségek jellemzik a fővárosi, a nagyvárosi és a vidéki ingatlanpiacot?

Az ingatlanpiac mozgását irdatlan mennyiségű információ befolyásolja. Ilyen a lokáció, gazdasági környezet, közbiztonság, épületek állaga, állapota, infrastruktúra, nagyobb beruházások, munkalehetőség, közintézményi ellátottság és sorolhatnám. Egy városon belül is rengeteg eltérés tapasztalható. Utcáról utcára, emeletről emeletre változnak a négyzetméterárak, az eladhatóság.

Az ingatlanpiac mozgását irdatlan mennyiségű információ befolyásolja a lokáció, gazdasági környezet, közbiztonság, épületek állaga, állapota, sorolja Róder MiklósForrás: Róder Miklós

Természetesen mindent el lehet adni, de nem mindegy, hogy mikor és mennyiért. Budapest belvárosa egyre népszerűbb a befektetők, a cégek és a külföldiek körében. Akik itt adják el a lakásaikat, az ezt követő vásárlásaikkal serkentik a külsőbb kerületek forgalmát. Ez a nyugat-magyarországi városokra is jellemző. Kelet-Magyarországon sajnos alacsonyabb a mozgás, viszont itt is több városban élénkült a korábbi évtizedhez képest. Egyre kisebb településeket tekintve az ingatlanmozgás is csökken, ezért a kisebb városokban és falvakban inkább élni jó, mint eladni, vagy befektetni.

A bérleti díjak tekintetében mi várható?

Budapest bérleti piaca élesen elválik a vidéki állapotoktól. Talán meghökkentően magasnak is nevezhetjük a belvárosi, vagy jó közlekedésű helyek bérleti díjait. Ez mindenképpen kedvező a befektetőknek, mert magas hozamokat, jó áron vásárolt ingatlanok esetén pedig gyors megtérülést jelent. A bérlők számára viszont jelentős teherhez, vagy a kiválasztás során kötött magas kompromisszumokhoz vezet. Előreláthatólag, ha a környezetünkben lévő európai nagyvárosok tendenciáira és az előzőekben leírtakra gondolunk, akkor az áremelkedés még nem ért véget.

Folyamataiban ez igaz Magyarország egyetemvárosaira is, ahol mindig élénkebb volt az ingatlanpiac. Sajnos a kisebb városokban, ahogyan az ingatlanpiaci mozgás is visszafogottabb, úgy a bérleti piac is alacsonyabb.

A kisebb városokban, ahogyan az ingatlanpiaci mozgás is visszafogottabb, úgy a bérleti piac is alacsonyabbForrás: Shutterstock

Az örök kérdés; mi lesz a sorsa a paneleknek?

Ha valakinek azt mondom 10 évvel ezelőtt, hogy vegyen panellakást, mert nincs jobb befektetés, valószínűleg nem engem tartott volna a legjobb befektetési tanácsadónak. Sajnos magamnak sem adtam ilyen tanácsot. A panelpiac az egyik leglátványosabb növekedést mutatta be az elmúlt 2 évben, amit valaha tapasztalhattunk az ingatlanpiacon. A korábbi évekhez képest akár 100%-os áremelkedést is mutatott bizonyos területeken. Természetesen régiótól is függ az eladhatóság, de azt már kimondhatjuk, hogy a korábbi általános ellenérzés minimálisra csökkent a panellakások tekintetében. Éppen ezért úgy gondolom, hogy mindig meg lesz az a réteg, aki preferálja ezt az ingatlantípust az ingatlanválasztásban.

bérlésingatlanspekulációlakáseladás2018lakáspiac2017befektetéslakásvásárláslakáspiackiadás